إزاي تحسب العائد الحقيقي من الاستثمار العقاري في مصر (بالمثال والورقة والقلم)

ma331023
Sep 25, 2025
2 min read

المقدمة

بص يا سيدي، الاستثمار في العقار مش مجرد إنك تشتري شقة وتحطها للإيجار وتقول "أنا كده كسبت". الموضوع محتاج أرقام. العائد على الاستثمار أو الـROI هو اللي بيقولك العقار ده يستاهل ولا لأ.

يعني إيه ROI أصلاً؟

الـROI ببساطة هو النسبة اللي بتكسبها من العقار مقارنة بالفلوس اللي دفعتها فيه.

لو طلعلك 10%، يبقى كل 100 ألف جنيه بتحطهم بيرجعوا لك 10,000 جنيه صافي في السنة.
لو العائد 3% أو 4% بس، يبقى فيه فرص تانية ممكن تبقى أحسن.

المعادلة السهلة

(العائد من الاستثمار – تكلفة الاستثمار)

ROI = --------------------------------------- * 100

تكلفة الاستثمار

يعني:

تحسب الإيجار السنوي.
تطرح منه مصاريف الصيانة + الضرائب + الشهور اللي الوحدة ممكن تقعد فاضية فيها.
الناتج تقسمه على سعر العقار + مصاريف التسجيل/التشطيب.

مثال 1: شقة في القاهرة الجديدة

السعر: 2 مليون جنيه.
الإيجار: 10,000 جنيه في الشهر = 120 ألف في السنة.
مصاريف: 20 ألف في السنة.
صافي الدخل: 100 ألف جنيه.

ROI=(120000 - 20000 ) / 2000000 * 100 = 5%

👉 يعني الشقة دي بتديك عائد 5% في السنة.

مثال 2: محل تجاري في منطقة زحمة

السعر: 3 مليون جنيه.
الإيجار: 25 ألف في الشهر = 300 ألف في السنة.
مصاريف: 30 ألف.
صافي: 270 ألف.

ROI=(300000 - 30000) / 3000000 ×100=9%

👉 هنا العائد أعلى (9%) علشان المحلات دايمًا عليها طلب.

إيه اللي بيأثر على العائد؟

المكان: الشقة اللي جنب جامعة أو مول بتتأجر أسرع.
نوع العقار: التجاري غالبًا عائده أعلى من السكني.
الشاغر: لو الوحدة فضلت فاضية شهور، العائد هيقل.
التضخم والدولار: أوقات بتأثر على الإيجارات والأسعار.

مقارنة سريعة

الشقق السكنية: 4% – 6%.
المحلات/التجاري: 8% – 12%.
الذهب: بيتقلب حسب السوق.
الشهادات البنكية: بتوصل 15% – 20% دلوقتي، بس مفيش زيادة في قيمة الأصل زي العقار.