إزاي تحسب العائد من الاستثمار العقاري قبل ما تشتري؟ (دليل مالي عملي للمستثمرين الجادين)

الاستثمار العقاري في مصر واحد من أهم قنوات حفظ وتنمية رأس المال، لكن مش كل استثمار بيكسب…الفرق الحقيقي بين مستثمر ناجح وآخر عالق سنين بدون عائد واضح هو طريقة الحساب المالي قبل الشراء.

القرار الصح مش بيتاخد بالعاطفة ولا بسعر المتر—بيتاخد بالأرقام والتحليل المالي.

في المقال ده هنعرف مع بعض:

• يعني إيه ROI وCash Flow وIRR في العقار؟

• إزاي تحسب العائد بنفسك بطريقة سهلة؟

• إزاي تعرف الوحدة دي هتكسبك ولا هتوقف فلوسك؟

• حالات خسارة بتحصل للناس اللي بتشتري بدون تحليل

🔍 يعني إيه ROI في الاستثمار العقاري؟

ROI = Return On Investment

هو العائد السنوي اللي بيجي لك مقابل إجمالي تكلفة الاستثمار.

📌 المعادلة ببساطة:ROI = (العائد السنوي / إجمالي التكلفة) × 100

كل ما النسبة كانت أكبر → الاستثمار أفضل.

مثال سريع لو شقة بتجيب إيجار سنوي 150,000 جنيه وتكلفتها 1,800,000

ROI = (150,000 ÷ 1,800,000) × 100 = 8.3% سنويًا

ده رقم يعتبر ممتاز في السوق الحالي خصوصًا لو في Appreciation متوقع.

💰 يعني إيه Cash Flow؟

ده صافي الفلوس اللي داخلة جيبك سنويًا بعد الخصومات(صيانة – ضرائب – عمولة – فترات شاغرة).

📌 المعادلة:Cash Flow = إجمالي الدخل – المصروفات السنوية

لو الرقم سلبي → الاستثمار بينزف فلوس

لو رقم إيجابي ومتصاعد → استثمار ناجح

📈 يعني إيه IRR؟ وليه مهم؟

IRR =

معدل العائد الداخلي بيحدد نسبة الربحية خلال فترة الاستثمار كاملة مش سنة واحدة بس.

مفيد جدًا في:

• مقارنة مشروعين مختلفين

• تقييم الاستثمار طويل المدى

• توقع التطور السعري للعقار

وهو مقياس يستخدمه المستثمرين الكبار وصناديق العقار.

⚠ المخاطر لو اشتريت بدون تحليل مالي

❗ شراء عقار مش بيغطي قيمته إيجار

❗ دفع مقدم كبير في مشروع غير نشط تشغيلًا

❗ السداد الشهري يعجز الميزانية

❗ عائد 4% يضيع فرص مشاريع بتدي 10%

❗ انتظار إعادة البيع سنوات بدون مكسب

التحليل المالي بيوضح ده قبل ما تدفع جنيه واحد.

🔥 إزاي تعمل تحليل مالي بنفسك قبل الشراء؟ (خطوات عملية)

1) احسب التكلفة الكاملة للوحدة

• سعر الوحدة

• تشطيب وفرش

• صيانة ووديعة

• خدمات ورسوم

2) احسب العائد المتوقع

• سعر الإيجار المتوقع

• نسبة الإشغال (80%–100%)

• فترات الشغور

3) قارن ROI وCashflow وIRR مع بدائل تانية

لو عائد العقار 9%والدهب متوسط 3–5%والدولار متغيرهنا القرار واضح.

4) حدّد نقطة التعادل

إمتى ترجع رأس المال؟ 8 سنين؟ 12 سنة؟ 20 سنة؟ده اللي يحدد إذا كان الاستثمار يستاهل ولا لأ.

مثال عملي بحساب الأرقام

وحدة تجارية سعرها 3,000,000 جنيه تشطيب وتجهيز 500,000 تأجير سنوي 320,000 المصاريف السنوية 40,000

📊

البند	القيمة
التكلفة الإجمالية	3,500,000
صافي الإيجار السنوي	280,000
ROI	8%
مدة استرداد رأس المال	12.5 سنة

لو مشروع تاني ROI = 11% → الأفضل ماليًا من الأول مباشرة.

الخلاصة

• العقار يحقق أرباح كبيرة لكن مش لأي شراء عشوائي

• لازم تحسب ROI + Cash Flow + IRR

• الاستثمار الناجح = أرقام واضحة + خطة + تحليل مالي

• قبل توقع الربح… احسب المخاطرة

📞 لو محتاج تحليل مالي مفصل للوحدة اللي بتفكر تشتريها نقدر نعمل لك تقرير ROI وCashflow وIRR كامل قبل ما تدفع مقدم.

تواصل معنا الآن واحصل على استشارة مجانية📱 تواصل على واتساب📍 Invest Lane – قرارك الاستثماري لازم يبقى مبني على أرقام.