إزاي تختار المشروع العقاري الصح؟

الاستثمار العقاري في مصر بقى من أكتر المجالات اللي عليها طلب، سواء في العاصمة الإدارية، التجمع الخامس، الساحل الشمالي، أو حتى مشروعات إعادة البيع.لكن السؤال اللي دايمًا الناس بتسأله هو:

“أختار مشروع إزاي؟

وإيه اللي يخليني أكسب ومخسرش؟”

الحقيقة إن السوق بقى كبير… وفيه اختيارات كتير… وفي نفس الوقت فيه مشاريع قوية جدًا تقدر تحقق منها مكسب عالي، ومشاريع تانية مخاطرتها كبيرة.

عشان كده كتبتلك المقال ده كـ دليل شامل يساعدك تختار المشروع الصح، سواء بتشتري محل – عيادة – مكتب – شقة – فيلا.

🔹 أول خطوة: افهم طبيعة استثمارك… تجاري ولا سكني؟

قبل ما تبص على الأسعار، لازم تحدد هدفك:

🏬 لو بتفكر في الاستثمار التجاري (محل – عيادة – مكتب):

ده معناه إنك بتدور على:

• عائد إيجاري ثابت

• تشغيل قوي

• نسبة إشغال عالية

• قيمة إعادة بيع أعلى خلال السنين الجاية

وده أفضل نوع استثمار في 2025 لو اتعمل صح.

🏠 لو بتفكر في الاستثمار السكني (شقة – فيلا):

ده بيعتمد أكتر على:

• المنطقة

• الخدمات

• المستقبل العمراني

• طريقة السداد

• جودة التشطيب

• تواجد سكان حقيقيين حوالين المشروع

السكني مخاطره أقل… بس عائده الإيجاري دايمًا أقل من التجاري.

🔹 تاني خطوة: اختار المنطقة الصح

المنطقة هي اللي بتحدد 60% من نجاح الاستثمار.وفي 2025، أكتر 4 مناطق واعدة في مصر هم:

1) العاصمة الإدارية الجديدة (NAC)

• مشروع قومي

• طلب كبير على التجاري والإداري

• عائد إيجاري عالي

• نمو سريع

• أسعار لسه بتزيد

2) التجمع الخامس – القاهرة الجديدة

• أقوى منطقة سكنية

• إعادة بيع سريع

• خدمات قوية

• مناسب للشركات والمكاتب

3) مدينة المستقبل

• قريبة من العاصمة

• أسعار أقل

• مشروعات جديدة كتير

• فرصة للمستثمر اللي عايز يكسب على مدى طويل

4) الساحل الشمالي – العين السخنة (استثمار موسمي + سياحة)

• مناسب للإيجار اليومي

• طلب عالي على المصايف

• عائد قوي لو الموقع ممتاز

🔹 تالت خطوة: اختار المطوّر الصح

المطور العقاري هو “الضمان الحقيقي” لاستثمارك.اختار مطوّر ليه:

✔ سابقة أعمال حقيقية

✔ تسليمات فعلية

✔ جودة بناء عالية

✔ خدمة عملاء قوية

✔ إدارة وتشغيل بعد التسليم

مش مهم إن المشروع كبير… المهم مين بيبنيه.

🔹 رابع خطوة: افهم المشروع من جوّه… مش من الإعلان

كتير من المستثمرين بيقعوا في خطأ إنهم يشوفوا إعلان قوي… فيفتكروا إن المشروع ممتاز.

لكن المفروض تبص على:

• توزيع الأنشطة جوه المول

• حجم الترافيك المتوقع

• أماكن المداخل والمخارج

• نشاط المحل أو الوحدة

• تصميم المبنى

• وجود أنكورز (صيدلية – سوبرماركت – كافيه رئيسي)

• عدد الأدوار

• نسبة الواجهات

• مساحة الوحدة المناسبة للنشاط

المشروع اللي مالوش دراسة داخلية… بيبقى نسبة فشله أعلى.

🔹 خامس خطوة: اسأل على شركة الإدارة والتشغيل

لو المشروع تجاري أو إداري، اسأل على أهم سؤال:

“مين شركة الإدارة؟”

لأن:

• شركة التشغيل هي اللي بتجيب الإشغال

• هي اللي بتعمل التسويق الداخلي للمول

• هي اللي بتحدد قواعد الأنشطة

• هي اللي بتحافظ على قيمة الاستثمار

مول من غير إدارة = مول لفاضي = خسارة في الإيجار وإعادة البيع.

🔹 سادس خطوة: تأكد من خطة الدفع وجدول الاستلام

طريقة السداد بتأثر على:

• سيولتك

• قيمة الوحدة

• ربحك وقت إعادة البيع

• قدرتك على الالتزام

أفضل أنظمة الدفع:

• مقدم من 10% إلى 20%

• تقسيط من 5 إلى 8 سنين

• التزامات واضحة في العقد

• وديعة صيانة منطقية

• بدون فوائد مبالغ فيها

لو المشروع بيطلب مقدم كبير جدًا… اسأل “ليه؟”ولو المدة طويلة جدًا… اسأل “فين القوة التشغيلية؟”

🔹 سابع خطوة: احسب العائد على الاستثمار قبل ما تشتري

عشان تعرف الوحدة فرصة ولا مخاطرة، احسب:

📌 ROI = الإيجار السنوي ÷ سعر الوحدة × 100

• لو طلع أقل من 6% → مخاطرة

• من 7% لـ 10% → ممتاز

• أكتر من 10% → فرصة حقيقية

كمان مهم تعرف:

• نسبة الإشغال المتوقعة

• توقعات زيادة الأسعار

• الطلب على النشاط

• قيمة إعادة البيع

🔹 تامن خطوة: اتأكد إن نشاطك مناسب للموقع

أهم سؤال:

“هل النشاط اللي هتفتحه مناسب للمنطقة والمول؟”

أمثلة:

• في منطقة سكنية → سوبرماركت + صيدلية + Kids Area

• في منطقة شركات → مطاعم + كافيهات + بنوك

• في منطقة على شارع رئيسي → فاشون + براندات + كافيهات

• في مول صغير → خدمات يومية مش برندات ضخمة

النشاط الصح بيقلل مخاطرتك بنسبة 60%.

🔹 تاسع خطوة: اقرأ العقد كويس

ركز على:

• مواعيد التسليم

• التزامات المطور

• التزامات المشترين

• بند الغرامات

• بند تغيير النشاط

• وديعة الصيانة

• شروط التشغيل

لو العقد فيه كلام عام… اطلب نسخه تفصيلية.

🔹 عاشر خطوة: استشير خبير قبل ما تشتري

مش لازم تكون خبير عقاري… المهم تستشير حد فاهم السوق كويس:

✔ يعرف الأسعار

✔ يعرف المشروعات القوية

✔ فاهم الترافيك

✔ فاهم التشغيل

✔ عارف أفضل الفرص في كل منطقة

الاستشارة قبل الشراء دايمًا بتوفّر عليك فلوس كتير.

🎯 الخلاصة

اختيار المشروع العقاري مش موضوع “حظ” ولا “إعلان شكله حلو”…دي عملية محتاجة:

• دراسة

• فهم

• اختيار صح

• حسابات

• مقارنة بين الفرص

ولما تطبّق الخطوات اللي فوق، فرصتك في النجاح بتوصل لأكتر من 90%… خصوصًا في 2025 اللي فيها مشروعات قوية جدًا في العاصمة – التجمع – المستقبل – الساحل.

📌 محتاج ترشيحات لأفضل مشاريع 2025؟

نقدر نرشّحلك:

• أفضل محلات للتشغيل

• أفضل وحدات للإيجار

• أفضل مشاريع سكنية وإدارية

• تحليل عائد استثمار لأي مشروع

• مقارنة بين أكتر من مطور

ابعتلي الميزانية والمنطقة… وهقدملك تحليل كامل + أفضل اختيار مناسب ليك.