بتبيع أو تشتري "ريسيل"؟.. الدليل الشامل لنقل الملكية داخل شركات التطوير العقاري في مصر

سوق الـ Resale (إعادة البيع) هو "دينامو" العقارات في مصر حالياً، سواء كنت في التجمع، أكتوبر، زايد، العاصمة، أو الساحل. لكن عشان الصفقة تتم صح ومحدش "يلبس في الحيط"، فيه إجراءات قانونية وإدارية لازم تكون حافظها زي اسمك.

بصفتي خبيراً عقارياً، جمعتلك في الدليل ده "الخلاصة" في إجراءات نقل الملكية والتنازل داخل شركات التطوير العقاري ، وإجابات لكل الأسئلة اللي بتدور في دماغك عن الضرائب والرسوم.

يعني إيه أصلاً "نقل ملكية" أو (Transfer) داخل الشركة؟

طالما العقار لسه متسجلش في الشهر العقاري (وده حال 90% من المشاريع الجديدة)، بيبقى "المطور" هو المرجع الرسمي الوحيد للملكية.

التنازل هو إجراء إداري بيتم فيه شطب اسم البائع من سجلات الشركة ونقل "الحق في الوحدة" للمشتري الجديد، وبكده المشتري بيبقى هو المالك الرسمي قدام المطور والدولة.

الأسئلة اللي شاغلة دماغ الكل (وإجاباتها من قلب السوق):

1. مين اللي بيدفع "مصاريف التنازل"؟

دي أشهر خناقة! قانوناً هي اتفاقية، بس العرف في السوق المصري إن "المشتري" هو اللي بيتحملها، إلا لو اتفقتوا في "قعدة البيع" إن البائع يشيلها أو تتقسم.

ملحوظة: النسبة دي بتختلف من مطور لآخر، وغالباً بتبقى من 5% لـ 10% من تمن الوحدة الإجمالية، وفيه شركات بتحدد مبلغ ثابت (Flat Rate).

2. إيه قصة ضريبة التصرفات العقارية (2.5%)؟

دلوقتي أغلب المطورين الكبار مبيعملوش "نقل ملكية" إلا لو البائع جاب "مخالصة" بسداد ضريبة التصرفات (2.5% من إجمالي تمن البيع الجديد).

الضريبة دي قانوناً على البائع، وهي شرط أساسي عشان التنازل يكمل في دفاتر الشركة.

3. وضع الشيكات والأقساط المتبقية؟

لو الوحدة لسه عليها أقساط:

• الشركة بتسحب شيكات البائع القديمة (أو بتعدمها بموجب محضر).

• المشتري بيمضي على شيكات جديدة باسمه بنفس التواريخ والقيم، لتنتقل المديونية لاسمه رسمياً.

خطوات نقل الملكية "كوبي بيست" (إمشي عليها بالترتيب):

1. طلب الاستعلام والمخالصة: 

   البائع يتوجه للشركة يطلب "مخالصة مالية" وهندسية تثبت إنه مسدد كل مديونياته ومفيش مخالفات في الوحدة.

2. عقد الاتفاق الابتدائي: 

   بيتم توقيع عقد "بره الشركة" بين البائع والمشتري بيثبت دفع العربون وتفاصيل "الأوفر" وشروط نقل الملكية لضمان جدية الطرفين.

3. يوم التنازل: 

   البائع والمشتري بيروحوا مقر المطور بالبطاقات الأصلية وعقود الوحدة، وبيوقعوا على "طلب التنازل الرسمي" أمام الموظف المختص.

4. تغيير الموقف المالي:

   المشتري بيمضي شيكاته الجديدة ويستلم مخالصة باللي دفعه.

5. استلام العقد الجديد: 

   خلال فترة (غالباً من 15 لـ 30 يوم)، المشتري بيروح يستلم "عقد ثلاثي" أو "خطاب تخصيص" باسمه، وهنا مبروك.. الملكية انتقلت رسمياً.

تكات "الخبراء" اللي لازم تاخد بالك منها:

• وديعة الصيانة:

   لازم تتأكد إن الوديعة مدفوعة بالكامل لو ميعادها فات ، لأن لو فيها "عجز" أو فروق صيانة، الشركة هترفض تنقل الملكية إلا لما المديونية تتصفر.

• عضوية النادي: 

  فيه مطورين بيطلبوا رسوم منفصلة لنقل عضوية النادي، اتأكد هي كام ومين هيدفعها (البائع ولا المشتري).

• التوكيلات: 

  لو البيع بتوكيل، لازم يكون "توكيل خاص" مذكور فيه بوضوح: (رقم الوحدة، اسم المشروع، والحق في البيع لنفسه وللغير والتنازل داخل شركة المطور).

ليه "نقل الملكية داخل الشركة" هو أأمن وسيلة؟

1. الأمان القانوني: 

   الشركة هي الضامن وصاحبة الأرض، وده بيمنع أي تلاعب أو بيع متكرر.

2. استمرارية التسهيلات: 

   المشتري بيكمل نظام التقسيط بنفس شروط العقد الأصلي كأنه هو اللي شاري من اليوم الأول.

3. السرعة: 

   إجراءات الشركة أسرع وأبسط بكتير من دوامة الشهر العقاري.

كلمة أخيرة.. الاستثمار في "الريسيل" شطارة، بس الأمان أهم. دايماً خليك مع مطور سمعته قوية والتزم بالإجراءات الرسمية جوه مقر الشركة عشان تضمن حقك وفلوسك.

لو عندك استفسار عن إجراءات التنازل في أي مشروع معين في مصر، أو محتاج استشارة لتقييم سعر وحدتك.. سيبلي رسالة وهرد عليك بكل التفاصيل.

01115618059