ليه 2 محلات في نفس المول… واحد بيكسب ×4 والتاني فاضي؟

الاستثمار في المحلات التجارية بقى واحد من أقوى أدوات الاستثمار العقاري في مصر خلال آخر 5 سنين… لكن الحقيقة إن أغلب الناس بتخسر مش بسبب إن المشروع وحش، لأ… بتخسر لأنها اختارت “محل غلط” جوه “مول صح”.

نفس المشروع…نفس المطوّر…نفس الأسعار…لكن:

🔹 محل دخله عالي وبيتباع بعد فترة بقيمة أكبر

🔹 ومحل تاني واقف فاضي ومش عارف تأجره

السر؟

5 عوامل محدش بيشرحهم… وده اللي هايديك أفضلية لأي مستثمر داخل أي مول في التجمع أو العاصمة أو المستقبل.

🔍 أولاً: هل اللوكيشن مهم؟ آه… بس مش الأهم!

كتير من المستثمرين بيقعوا في الفخ ده:

يشوف “مول على محور كبير” ويقول خلاص… ده نجاح مضمون.

لكن الحقيقة:

✔ اللوكيشن الداخلي أهم من اللوكيشن الخارجي

✔ الترافيك جوه المبنى هو اللي بيحدد نجاح النشاط

✔ محلات الدور الأرضي نفسها مش كلها واحد

مثال واقعي:محل على محور قوي… بس جوه المول محاط بأنشطة ضعيفة → الترافيك قليل → المحل يخسر.

ومحل في نفس المبنى بس على زاوية الحركة الرئيسية → بيكسب.

🧭 ثانيًا: مكان وحدتك جوه المول (Internal Location)

ده أهم عامل بيحدد نجاح أي محل.

الأماكن الأقوى داخل أي مول:

1️⃣ جنب الأنكورز (Supermarket – Pharmacy – Kids Area – Café كبير)دي مناطق زحمة طبيعيًا.

2️⃣ عَ الزوايا الأساسية (Corner Units)دي أكتر مناطق بتجمع Foot Traffic.

3️⃣ جنب السلالم المتحركة أو المدخل الرئيسيمفيش زائر بيدخل بدون ما يعدّي عليك.

4️⃣ الـ Brand Clustersأماكن تجمُّع البرندات المشهورة.

أماكن لازم تبعد عنها:

❌ محلات ضهر بعضها

❌ ممرات “ميتة”

❌ أماكن النهايات اللي مافيهاش سبب يخلي الناس تروح لها

❌ مواجهات خدمات فقط (حمّامات / غرف الكهرباء)

📄 ثالثًا: النشاط المكتوب في العقد… أهم من السعر!

المستثمر لازم يبص على النشاط المكتوب قبل ما يبص على المتر.

ليه؟

لأن في مشاريع كتير:

✔ النشاط “مفتوح غير مُلزِم” → ممكن ييجيلك نشاط ضعيف

✔ النشاط ممنوع في اللوائح → تخسر وقت التشغيل

✔ النشاط مش مناسب للمكان → الترافيك ضعيف

أفضل الأنشطة للمحلات التجارية داخل المولات:

• F&B (مطاعم وكافيهات)

• صيدليات

• Kids Area

• Fashion

• Electronics

• Mini Markets

والنشاط بيتحدد حسب:▪ حجم السكان▪ نوع المول▪ توزيع الأنشطة▪ قوة الإدارة

🏢 رابعًا: شركة الإدارة والتشغيل (The Real Game Changer)

لو فيه عامل واحد ينجّح أو يفشل مشروع كامل…فهو الإدارة والتشغيل.

ليه الإدارة مهمة؟

✔ هي اللي بتعمل Tenant Mix

✔ هي اللي بتجذب البرندات

✔ هي اللي بتحدد الفتح والإغلاق

✔ هي اللي بتحافظ على جودة المكان

✔ هي اللي بتعمل الدعاية للمول

علامات الإدارة القوية:

⭐ شركة عالمية أو لها مشاريع ناجحة

⭐ Plan تشغيل واضحة

⭐ شروط قوية للأنشطة

⭐ نظام إشغال منظم

⭐ متابعة مستمرة للتشغيل

مول بدون إدارة = مول “مبني” مش مول “شغال”.

📊 خامسًا: نسبة الإشغال المتوقعة (Occupancy Rate)

المحل بتاعك مش جزيرة لوحده!كل ما الإشغال يزيد…كل ما القيمة الإيجارية وقيمة إعادة البيع تزيد.

النسب المثالية:

• أقل من 40% → خطورة عالية

• من 60–70% → آمن

• فوق 80% → ممتاز

لو المطور مش محدد نسبة إشغال مستهدفة… أو مافيش خطة تشغيل واضحة… يبقى ناقوس خطر.

💰 سادسًا: إزاي تعرف المحل ده هيكسب ولا هيخسر؟ (Check-list سريعة)

✔ اسأل نفسك 6 أسئلة بس:

1. مكان المحل جوه المول فين؟

2. النشاط المناسب ليه إيه؟

3. الإدارة مين؟ ليها سابقة أعمال؟

4. التوزيع الداخلي للأنشطة عامل إزاي؟

5. نسبة الإشغال المتوقعة كام؟

6. سعر إعادة البيع مقارنة بالمنافسين عامل إزاي؟

لو الإجابات دي واضحة → المحل فرصة.لو فيها غموض → غالبًا مخاطرة.

📈 سابعًا: ليه الاستثمار في المحلات التجارية لسه أقوى استثمار في مصر؟

• قيمته بتزيد أكتر من أي وحدة سكنية

• عائد الإيجار أعلى من السكني

• الطلب على الخدمات دايمًا موجود

• المطورين بقت بتركّز على المناطق الحيوية زي زايد – التجمع – العاصمة

• تقدر تبيع في أي وقت بدون خسارة لو اشتريت صح

🎯 الخلاصة

مش كل محل في مول يعتبر فرصة.

لكن كل مول ناجح… فيه كام مكان بس هم اللي بيكسبوا جدًّا.

واللي يعرف يختارهم… هو اللي بيعمل أعلى عائد استثماري.

ولو محتاج تحليل لأي مشروع بتفكر فيه… ابعتلي مكان المحل والنشاط، وأنا هقولك:

✔ درجة الترافيك

✔ أحسن مكان جوه المول

✔ النشاط الأمثل

✔ هل السعر مناسب ولا لأ

✔ توقع العائد خلال 3–7 سنين