Search Results

يعتبر ملف الضرائب العقارية  و ضريبة التصرفات العقارية  من أهم الركائز التي يجب على كل مستثمر أو صاحب عقار في مصر الإلمام بها. مع التعديلات القانونية الأخيرة، أصبح فهم "من يدفع ماذا؟ ومتى؟" أمراً حيوياً لتجنب الغرامات القانونية. في هذا الدليل، نستعرض تفاصيل ضريبة التصرفات، الضريبة العقارية (العوائد)، وضريبة الأرباح التجارية (ضريبة الإيجار). أولاً: ضريبة التصرفات العقارية (عند البيع) هي ضريبة تُفرض عند التصرف في العقار (بيعاً أو تنازلاً) وتستحق لمرة واحدة فور عملية البيع. النسبة:   2.5%  من قيمة عقد البيع الإجمالية. على مَن تستحق؟   تقع المسؤولية القانونية على "البائع"  (المتصرف)، وليس المشتري، ما لم يتم الاتفاق في العقد على غير ذلك (رغم أن القانون يلزم البائع بها). موعد السداد:  يجب سدادها خلال 60 يوماً  من تاريخ عقد البيع. حالات الإعفاء: تقديم العقار كحصة عينية في رأس مال شركات مساهمة (بشرط عدم التصرف في الأسهم لمدة 5 سنوات). الوراثة (في حالة انتقال العقار من المورث إلى الورثة بحالتها). التبرع للعقارات بين الأصول والفروع (الأبناء والآباء) والأزواج. ثانياً: الضريبة العقارية | "العوائد" (على ملكية العقار) هي ضريبة سنوية تُفرض على ملكية العقارات المبنية، وتُدفع سنوياً لمصلحة الضرائب العقارية. على مَن تستحق؟  تستحق على "مالك العقار"  أو من له حق عيني بالانتفاع. الإعفاء السكني:  يُعفى السكن الخاص الرئيسي الذي تقل قيمته السوقية عن 2 مليون جنيه  (أو القيمة الإيجارية السنوية أقل من 24 ألف جنيه). إذا زادت القيمة عن ذلك، يتم دفع الضريبة على الفارق. كيفية الحساب: تحديد القيمة الرأسمالية للعقار. حساب القيمة الإيجارية السنوية (تساوي 3% من القيمة الرأسمالية). خصم 30% مصاريف للصيانة للعقارات السكنية (أو 32% لغير السكنية). سعر الضريبة هو 10%  من صافي القيمة الإيجارية السنوية. موعد السداد:  تُدفع على قسطين متساويين؛ الأول من يناير حتى يونيو، والثاني من يوليو حتى نهاية ديسمبر من كل عام. ثالثاً: ضريبة إيجار العقارات (الثروة العقارية) تُفرض هذه الضريبة على الدخل السنوي المحقق من تأجير الوحدات (سواء إيجار قديم، جديد، أو مفروش). القانون المنظم:  تندرج تحت قانون الضريبة على الدخل. على مَن تستحق؟  تستحق على "المؤجّر"  (صاحب الإيراد). كيفية الحساب: يتم احتساب إجمالي الإيرادات السنوية (الإيجار الشهري × 12). يتم خصم 50%  من الإجمالي مقابل جميع التكاليف والمصروفات (إعفاء حكمي). يتم تطبيق "سعر الضريبة التصاعدي"  على الـ 50% المتبقية وفقاً لشرائح الدخل المعلنة من وزارة المالية (تبدأ من 0% للشرائح الدنيا وتصل إلى 27.5% للمبالغ الكبيرة). موعد السداد:  يتم تقديم إقرار ضريبي سنوي في موعد أقصاه نهاية شهر مارس  من كل عام عن إيرادات العام السابق. جدول ملخص الفروقات الضريبية نوع الضريبة النسبة المسؤول عن السداد موعد الاستحقاق التصرفات العقارية 2.5% من العقد البائع خلال 60 يوماً من البيع الضريبة العقارية 10% من صافي الإيجار التقديري المالك سنوياً (على قسطين) ضريبة الإيجار شرائح (بعد خصم 50%) المؤجّر سنوياً (قبل نهاية مارس) أسئلة شائعة عن الضرائب العقارية في مصر 1. هل المشتري ملزم بسداد ضريبة التصرفات العقارية؟ قانوناً، البائع هو الملزم. ولكن في حالة امتناع البائع، قد يضطر المشتري لسدادها لضمان تسجيل العقار أو إدخال المرافق، ثم الرجوع على البائع قضائياً. 2. ماذا يحدث في حالة التأخر عن سداد الضريبة العقارية؟ يتم تطبيق غرامة تأخير تعادل سعر الفائدة المعلن من البنك المركزي المصري، بالإضافة إلى 2% كإجراء إداري. 3. هل الوحدات التجارية تخضع لنفس الإعفاء السكني؟ لا، الوحدات التجارية والإدارية لا تتمتع بإعفاء الـ 2 مليون جنيه، وتخضع للضريبة فوراً بناءً على تقييم القيمة الإيجارية السنوية لها. نصيحة الخبراء:  قبل شراء أي عقار، تأكد من استخراج "شهادة براءة ذمة" (مخالصة) من مصلحة الضرائب العقارية للتأكد من عدم وجود مديونيات قديمة على الوحدة، لأن الضرائب العقارية تتبع العقار أينما انتقلت ملكيته.

في ظل الطفرة العقارية اللي بنعيشها في مصر، فيه تناقض غريب جداً؛ تلاقي وحدات "إعادة بيع" (Resale) معروضة بأسعار أقل من سعر المطور (Primary) بـ 30% لـ 50%، ومع ذلك الوحدات دي مركونة لشهور، والمشترين واقفين طوابير عند المطورين عشان يحجزوا وحدات بضعف السعر وهتتسلم بعد 4 سنين! بصفتي محلل عقاري، عملت بحث سوقي معمق عشان أفهم "السر" وراء ركود صفقات الريسيل، وجمعتلك الأسباب الـ 6 الكبرى للأزمة دي وإزاي تحلها: 1. سطوة "الائتمان" على "القيمة الحقيقية" المشتري العقاري النهاردة مش بيشتري "طوب"، ده بيشتري "تسهيلات ائتمانية". المطور العقاري بيقوم بدور البنك؛ بيديك تقسيط على 8 و10 سنين بمقدم بسيط. في المقابل، الريسيل بيطلب دفع (المقدم + الأوفر) كاش. في وقت التضخم، المستثمر بيخاف يطلّع سيولة كاش كبيرة، وبيفضل يوزع فلوسه على أقساط طويلة حتى لو الإجمالي أغلى. 2. أزمة "العمولة" وتضارب مصالح الوسيط العقاري ده "المسكوت عنه" في السوق. الوسيط العقاري (البروكر) بيميل لتسويق وحدات المطورين لأن عمولته مضمونة والسيستم واضح. في الريسيل، الوسيط بيواجه "مقاومة" من البائع اللي بيستكتر عليه العمولة، أو يحاول يتخطاه. النتيجة؟ البروكر بيبعد عن تسويق شقتك ويوجه العملاء للمطور، فتختفي شقتك من خارطة الطلب. 3. "المصاريف المستترة" اللي بتخنق الصفقة المشتري لما بيحسب إجمالي تكلفة الريسيل، بيلاقي نفسه قدام مبالغ ضخمة لازم تدفع فوراً: (رسوم التنازل للمطور + رسوم الصيانة + ضريبة التصرفات العقارية + عمولة الوسيط). الأرقام دي لما بتتجمع على السعر، الفجوة بين الريسيل وسعر المطور بتقل، فالمشتري بيستسهل ويشتري من الشركة مباشرة. 4. غياب التمويل العقاري والحلول البنكية السوق المصري بيفتقر لآلية تمويل قوية لوحدات الأفراد. المشتري اللي معاه 5 مليون كاش "عملة نادرة"، وأغلبهم بيفضلوا يحطوا الكاش ده في ذهب أو شهادات ويقسطوا العقار من دخلهم الشهري، وده نظام مش موجود في الريسيل اللي بيعتمد على "الكاش وبس". 5. فخ "المشاريع الميتة" وسُمعة المطور أحياناً بتكون الوحدة "لقطة" سعرياً لأن المشروع نفسه بيعاني من مشاكل في التسليم أو الإدارة. المشتري الذكي بيخاف من "السعر المتدني بزيادة" وبيعتبره إشارة خطر (Red Flag)، وبيفضل يدفع رقم أكبر في مشروع "عايش" وعليه طلب حقيقي بدل ما يدبس في وحدة مش هيعرف يسيلها مستقبلاً. 6. ضعف الثقافة التسويقية لدى البائعين أغلب بائعي الريسيل بيعتمدوا على "بوست" في جروب فيسبوك بصور موبايل مهزوزة ووصف ناقص. العقار محتاج تسويق احترافي، تصوير عالي الجودة، وشرح للميزات التنافسية. المطور بيصرف ملايين على "البراندينج" عشان يقنع العميل بالسعر الغالي، بينما البائع الفردي بيخسر بيعته بسبب بخل في مصاريف التسويق. إزاي تكسر الحلقة دي وتبيع وحدتك فعلاً؟ لو إنت صاحب وحدة ريسيل وعايز تسيّلها في السوق الصعب ده، فيه حلول عملية: نافس في شروط الدفع:  لو قدرت تقسط "الأوفر" بتاعك أو جزء منه على سنة بشيكات، إنت كدة جذبت 70% من المشترين اللي كانوا هيهربوا للمطور. عقد التسويق الحصري:  اتعامل مع مستشار عقاري محترف بعقد حصري وعمولة محترمة؛ ده هيخليه يصرف من جيبه على إعلانات وحدتك لأنه ضامن حقه. أبرز "القيمة الفورية":  ركز في كلامك إن وحدتك "استلام فوري" أو "معاينة عالواقع"، دي الميزة اللي مش عند المطور في أغلب مشاريعه الجديدة. الخلاصة: سوق الريسيل هو "منجم ذهب" للمشترين اللي معاهم كاش، وتحدي كبير للبائعين. النجاح فيه محتاج فكر تسويقي بعيد عن العشوائية. محتاج تقييم حقيقي لوحدتك أو بتدور على فرصة ريسيل تضمن لك أعلى عائد؟ 📩 تواصل معنا الآن للحصول على استشارة عقارية متخصصة تساعدك تاخد القرار الصح.