دليل الضرائب العقارية والتصرفات في مصر 2026: كل ما تريد معرفته عن النسب والموعد والمسؤول عن السداد

يعتبر ملف الضرائب العقارية وضريبة التصرفات العقارية من أهم الركائز التي يجب على كل مستثمر أو صاحب عقار في مصر الإلمام بها.

مع التعديلات القانونية الأخيرة، أصبح فهم "من يدفع ماذا؟ ومتى؟" أمراً حيوياً لتجنب الغرامات القانونية. في هذا الدليل، نستعرض تفاصيل ضريبة التصرفات، الضريبة العقارية (العوائد)، وضريبة الأرباح التجارية (ضريبة الإيجار).

أولاً: ضريبة التصرفات العقارية (عند البيع)

هي ضريبة تُفرض عند التصرف في العقار (بيعاً أو تنازلاً) وتستحق لمرة واحدة فور عملية البيع.

• النسبة: 2.5% من قيمة عقد البيع الإجمالية.

• على مَن تستحق؟ 

  تقع المسؤولية القانونية على "البائع" (المتصرف)، وليس المشتري، ما لم يتم الاتفاق في العقد على غير ذلك (رغم أن القانون يلزم البائع بها).

• موعد السداد: يجب سدادها خلال 60 يوماً من تاريخ عقد البيع.

• حالات الإعفاء:

  • تقديم العقار كحصة عينية في رأس مال شركات مساهمة (بشرط عدم التصرف في الأسهم لمدة 5 سنوات).

  • الوراثة (في حالة انتقال العقار من المورث إلى الورثة بحالتها).

  • التبرع للعقارات بين الأصول والفروع (الأبناء والآباء) والأزواج.

ثانياً: الضريبة العقارية | "العوائد" (على ملكية العقار)

هي ضريبة سنوية تُفرض على ملكية العقارات المبنية، وتُدفع سنوياً لمصلحة الضرائب العقارية.

• على مَن تستحق؟ تستحق على "مالك العقار" أو من له حق عيني بالانتفاع.

• الإعفاء السكني: يُعفى السكن الخاص الرئيسي الذي تقل قيمته السوقية عن 2 مليون جنيه (أو القيمة الإيجارية السنوية أقل من 24 ألف جنيه).

• إذا زادت القيمة عن ذلك، يتم دفع الضريبة على الفارق.

• كيفية الحساب:

  1. تحديد القيمة الرأسمالية للعقار.

  2. حساب القيمة الإيجارية السنوية (تساوي 3% من القيمة الرأسمالية).

  3. خصم 30% مصاريف للصيانة للعقارات السكنية (أو 32% لغير السكنية).

  4. سعر الضريبة هو 10% من صافي القيمة الإيجارية السنوية.

• موعد السداد: تُدفع على قسطين متساويين؛ الأول من يناير حتى يونيو، والثاني من يوليو حتى نهاية ديسمبر من كل عام.

ثالثاً: ضريبة إيجار العقارات (الثروة العقارية)

تُفرض هذه الضريبة على الدخل السنوي المحقق من تأجير الوحدات (سواء إيجار قديم، جديد، أو مفروش).

• القانون المنظم: تندرج تحت قانون الضريبة على الدخل.

• على مَن تستحق؟ تستحق على "المؤجّر" (صاحب الإيراد).

• كيفية الحساب:

  • يتم احتساب إجمالي الإيرادات السنوية (الإيجار الشهري × 12).

  • يتم خصم 50% من الإجمالي مقابل جميع التكاليف والمصروفات (إعفاء حكمي).

  • يتم تطبيق "سعر الضريبة التصاعدي" على الـ 50% المتبقية وفقاً لشرائح الدخل المعلنة من وزارة المالية (تبدأ من 0% للشرائح الدنيا وتصل إلى 27.5% للمبالغ الكبيرة).

• موعد السداد: يتم تقديم إقرار ضريبي سنوي في موعد أقصاه نهاية شهر مارس من كل عام عن إيرادات العام السابق.

جدول ملخص الفروقات الضريبية

نوع الضريبة	النسبة	المسؤول عن السداد	موعد الاستحقاق
التصرفات العقارية	2.5% من العقد	البائع	خلال 60 يوماً من البيع
الضريبة العقارية	10% من صافي الإيجار التقديري	المالك	سنوياً (على قسطين)
ضريبة الإيجار	شرائح (بعد خصم 50%)	المؤجّر	سنوياً (قبل نهاية مارس)

أسئلة شائعة عن الضرائب العقارية في مصر

1. هل المشتري ملزم بسداد ضريبة التصرفات العقارية؟

قانوناً، البائع هو الملزم.

ولكن في حالة امتناع البائع، قد يضطر المشتري لسدادها لضمان تسجيل العقار أو إدخال المرافق، ثم الرجوع على البائع قضائياً.

2. ماذا يحدث في حالة التأخر عن سداد الضريبة العقارية؟

يتم تطبيق غرامة تأخير تعادل سعر الفائدة المعلن من البنك المركزي المصري، بالإضافة إلى 2% كإجراء إداري.

3. هل الوحدات التجارية تخضع لنفس الإعفاء السكني؟

لا، الوحدات التجارية والإدارية لا تتمتع بإعفاء الـ 2 مليون جنيه، وتخضع للضريبة فوراً بناءً على تقييم القيمة الإيجارية السنوية لها.

نصيحة الخبراء: قبل شراء أي عقار، تأكد من استخراج "شهادة براءة ذمة" (مخالصة) من مصلحة الضرائب العقارية للتأكد من عدم وجود مديونيات قديمة على الوحدة، لأن الضرائب العقارية تتبع العقار أينما انتقلت ملكيته.