هترمي فلوسك ولا هتستثمرها؟.. دليلك لعمل "دراسة جدوى عقارية" صح قبل ما تمضي العقد!

في مصر، الكل بيقول "العقار هو الابن البار"، والكل بيجري يشتري عشان يحفظ قيمة فلوسه.

بس هل فكرت قبل كده ليه فيه واحد بيشتري شقة وسعرها بيضرب في السما، وواحد تاني بيشتري في نفس المنطقة وبيلبس فيها ومبيعرفش يبيعها؟

الفرق هنا مش حظ.. الفرق هو "دراسة الجدوى العقارية".

العميل الشاطر في 2026 مبيشتريش بقلبه، بيشتري بالورقة والقلم.

بصفتي استشاري عقاري، هقولك إزاي تعمل دراسة جدوى "بروفيشينال" لفلوسك قبل ما تدفع جنيه مقدم.

يعني إيه دراسة جدوى عقارية بالبلدي؟

يعني بنجاوب على سؤال واحد: "لو حطيت مليون جنيه في العقار ده النهاردة، هيرجعوا لي كام وبُعد قد إيه؟".

إحنا مش بنشتري حيطان، إحنا بنشتري "عائد مادي".

النموذج اللي بنشتغل عليه (الـ 5 عمدان للاستثمار الصح):

1. الحسبة الحقيقية للتكلفة (مش بس المقدم!)

متحسبش المقدم والقسط وبس.

دراسة الجدوى الصح بتحسب:

• وديعة الصيانة: اللي بتدفعها عند الاستلام (ودي مبالغ مابتكنش صغيرة).

• مصاريف التسجيل والتنازل: عشان تعرف صافي ربحك كام لما تيجي تبيع.

• تكلفة الفرصة البديلة: يعني لو حطيت الفلوس دي في ذهب أو بنك كانت هتعمل كام؟ لازم العقار "يكسبهم" كلهم ويتفوق عليهم.

2. تحليل المنطقة (إشمعنى هنا؟)

الموقع مش بس "عنوان". إحنا بنحلل:

• الندرة: هل المنطقة دي فيها شقق كتير معروضة؟ لو آه، يبقى الإيجار هيبقى ضعيف. لو المنطقة فيها "طلب" عالي وعرض قليل، يبقى إنت كسبان.

• الخدمات: الشقة اللي جنب مونوريل، أو جامعة، أو مول كبير، قيمتها بتزيد 3 أضعاف الشقة اللي في "صحراء" لسه مفيهاش خدمات.

3. العائد الإيجاري (المرتب الشهري)

العقار الناجح هو اللي "بيصرف على نفسه".

• في دراسة الجدوى، بنحسب الإيجار المتوقع في المنطقة دي كام، وبنشوف هل هيغطي جزء من القسط ولا لا؟

• تكة الخبراء: العقار الإداري والتجاري دايمًا عائده الإيجاري أعلى من السكني، ودي نقطة لازم تكون واضحة في دراستك.

4. الـ Capital Appreciation (زيادة تمن الشقة)

ده الربح اللي بيجي وأنت نايم. في مصر، العقار بيزيد بمعدلات قوية جداً.

بس الشطارة تشتري في "أول طرح" للمشروع (Off-plan) عشان تاخد أعلى نسبة زيادة لما المشروع يخلص ويفتح.

5. استراتيجية الخروج (هتبيع لمين ومتى؟)

أكبر غلطة بيقع فيها المستثمر إنه مبيفكرش في "إعادة البيع" (Resale).

دراسة الجدوى بتقولك: "الوحدة دي مطلوبة للشباب؟ ولا للعائلات؟ ولا لشركات؟".

لازم تعرف "زبونك" مين قبل ما تشتري، عشان لما تقرر تخرج بفلوسك، تلاقي ألف مين يشتري منك وبسرعة.

خلاصة الكلام..

السوق العقاري في مصر مليان فرص، بس "الشطارة" مش إنك تشتري وخلاص، الشطارة إنك تشتري "صح". دراسة الجدوى هي اللي بتحميك من العروض الوهمية وبتقولك الحقيقة بالأرقام.

لو محتار بين مشروعين وعايزني أعملك "دراسة جدوى" مقارنة بالأرقام والنسب المئوية.. ابعتلي كلمة "استثمار" في رسالة وهبعتلك النموذج اللي بنشتغل بيه فوراً.